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  • Hipoteca FHA: requisitos de crédito, enganche e ingresos

    Hipoteca FHA: requisitos de crédito, enganche e ingresos

    Actualizado: 1 de noviembre de 2026 · Revisado por la Redacción Informora · Información general, no asesoría financiera ni legal.

    La hipoteca FHA es uno de los caminos más usados para comprar la primera casa en Estados Unidos. La asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), y por eso los prestamistas aceptan pagos iniciales más bajos y puntajes de crédito menores que en un préstamo convencional. A cambio, pagas un seguro hipotecario y debes cumplir reglas específicas sobre la casa, tus ingresos y tu residencia.

    Aquí repasamos los requisitos de la hipoteca FHA en 2026: puntaje y pago inicial, límites de préstamo, seguro hipotecario, documentos, y el cambio de 2025 que dejó fuera a los residentes no permanentes.

    Lo esencial

    • Con puntaje de 580 o más, el pago inicial mínimo es del 3.5 %; con 500 a 579, del 10 %. Muchos prestamistas exigen más que ese mínimo.
    • En 2026 el límite de préstamo para una casa de una unidad va de $541,287 en zonas de costo bajo a $1,249,125 en zonas de costo alto.
    • Pagas un seguro hipotecario inicial (normalmente 1.75 % del préstamo) y uno anual dentro de la mensualidad.
    • La casa debe ser tu vivienda principal y pasar una tasación FHA.
    • Desde el 25 de mayo de 2025, los residentes no permanentes ya no califican para nuevos préstamos FHA.

    Qué es una hipoteca FHA

    La FHA no presta dinero directamente. Un banco, cooperativa o compañía hipotecaria aprobada por la FHA te da el préstamo, y la FHA lo asegura: si dejas de pagar, el seguro cubre parte de la pérdida del prestamista. Ese respaldo permite condiciones más flexibles. Las reglas básicas del programa de vivienda unifamiliar están en el 24 CFR parte 203.

    USAGov resume este y otros programas en su guía de programas del Gobierno para comprar vivienda.

    Puntaje de crédito y pago inicial

    Los mínimos de la FHA, establecidos en 2010 y publicados en el Registro Federal, son:

    • 580 o más: financiamiento de hasta el 96.5 % del valor, es decir, un pago inicial mínimo del 3.5 %.
    • 500 a 579: financiamiento de hasta el 90 %, o sea, un pago inicial mínimo del 10 %.
    • Menos de 500: no califica para una hipoteca FHA.

    En la práctica, muchos prestamistas ponen sus propios mínimos, a menudo de 580 a 620 o más. Si tu puntaje está en el límite, mejorarlo unos meses antes puede abrirte mejores tasas; revisa cómo subir tu puntaje de crédito.

    El pago inicial puede venir de tus ahorros o de un regalo de un familiar, un empleador o un programa de ayuda aprobado, siempre que esté documentado con una carta de regalo y rastros bancarios. También puedes combinar la FHA con programas estatales o locales de ayuda para el pago inicial.

    Límites de préstamo FHA 2026

    La FHA fija cada año un máximo que puede asegurar según el condado. Para préstamos con número de caso asignado desde el 1 de enero de 2026, el límite para una vivienda de una unidad es:

    • Mínimo nacional (zonas de costo bajo): $541,287.
    • Máximo nacional (zonas de costo alto): $1,249,125.

    Los límites son mayores para propiedades de dos a cuatro unidades y en Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes. Busca el de tu condado en la herramienta de límites de HUD o pregúntale a tu prestamista.

    El seguro hipotecario (MIP)

    Todas las hipotecas FHA pagan dos primas de seguro:

    • Prima inicial (UFMIP): normalmente el 1.75 % del préstamo. Casi siempre se suma al préstamo en lugar de pagarse al cierre.
    • Prima anual: se divide en 12 y se incluye en tu mensualidad. Para la mayoría de los préstamos a 30 años con pago inicial mínimo, HUD la redujo en 2023 a 0.55 % anual; varía según el plazo, el monto y el pago inicial.

    Si das menos del 10 % de pago inicial, la prima anual suele durar toda la vida del préstamo; con 10 % o más, por lo general se cancela tras 11 años. Muchas familias refinancian después a un préstamo convencional para quitarla, cuando tienen suficiente plusvalía.

    Requisitos de residencia

    Este es el cambio más importante para la comunidad inmigrante. HUD eliminó la categoría de residente no permanente para préstamos con número de caso asignado a partir del 25 de mayo de 2025. Desde esa fecha califican:

    • Ciudadanos estadounidenses.
    • Residentes permanentes legales (con green card).
    • Ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palaos, bajo los acuerdos de libre asociación.

    Personas con visas de trabajo, DACA, TPS u otros permisos temporales ya no pueden obtener un nuevo préstamo FHA. Tampoco se aceptan préstamos FHA con ITIN. Si estás en esa situación, existen alternativas privadas; las explicamos en comprar casa con ITIN.

    Ingresos, deudas y la propiedad

    • Ingresos estables: el prestamista revisará tu historial de empleo, normalmente de los últimos dos años, con talones de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos. Si trabajas por tu cuenta, prepárate para mostrar más documentación.
    • Relación deuda-ingreso: compara tus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, con tu ingreso bruto. La FHA permite proporciones más altas que muchos préstamos convencionales, sobre todo con buen crédito o ahorros.
    • Vivienda principal: debes mudarte a la casa, normalmente dentro de los 60 días posteriores al cierre, y vivir en ella. Puedes comprar de una a cuatro unidades si vives en una.
    • Tasación FHA: un tasador aprobado revisa que la casa valga el precio y cumpla normas mínimas de seguridad y habitabilidad.
    • Concesiones del vendedor: el vendedor puede pagar parte de tus costos de cierre, hasta un límite.

    Cómo solicitarla paso a paso

    1. Revisa tu crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corrige errores.
    2. Calcula tu presupuesto: mensualidad con impuestos, seguro de hogar y MIP, no solo el precio.
    3. Toma un curso o consejería de compradores con una agencia aprobada por HUD; muchas atienden en español y algunos programas de ayuda lo exigen.
    4. Compara al menos tres prestamistas aprobados por la FHA: tasa, puntos y costos de cierre.
    5. Obtén una preaprobación antes de buscar casa.
    6. Haz una oferta, programa la inspección y la tasación, y revisa con calma los documentos de cierre.

    Cuando tengas la casa, compara también el seguro de auto y de hogar juntos: muchas aseguradoras dan descuento por combinar pólizas.

    Preguntas frecuentes

    ¿Cuál es el puntaje mínimo para una hipoteca FHA?

    La FHA permite desde 500 con 10 % de pago inicial y desde 580 con 3.5 %. Cada prestamista puede exigir un puntaje más alto.

    ¿Puedo sacar una hipoteca FHA con DACA o permiso de trabajo?

    No para préstamos nuevos con número de caso asignado desde el 25 de mayo de 2025. Hoy la FHA solo acepta ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de ciertos países con acuerdos de libre asociación.

    ¿Puedo quitar el seguro hipotecario FHA?

    Si diste 10 % o más de pago inicial, la prima anual suele terminar a los 11 años. Con menos, dura todo el préstamo y la forma habitual de quitarla es refinanciar a un préstamo convencional.

    ¿Puedo usar una hipoteca FHA para una casa de inversión?

    No. Debe ser tu vivienda principal, aunque puedes comprar un dúplex o hasta cuatro unidades si vives en una de ellas.

    Fuentes

    Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un prestamista, consejero de vivienda aprobado por HUD o abogado. Consulta nuestro Aviso Legal y Política Editorial.

  • Comprar casa con ITIN: cómo funcionan estos préstamos y qué cambió con la FHA

    Comprar casa con ITIN: cómo funcionan estos préstamos y qué cambió con la FHA

    Actualizado: 31 de octubre de 2026 · Revisado por la Redacción Informora · Información general, no asesoría financiera ni legal.

    Sí, es posible comprar casa con ITIN en Estados Unidos. La ley federal no exige ser ciudadano ni tener número de Seguro Social para ser dueño de una propiedad, y existen prestamistas que ofrecen hipotecas a personas que declaran impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). Pero estos préstamos funcionan distinto a los tradicionales: suelen pedir un enganche mayor, cobrar tasas más altas y tienen menos protecciones estándar. Y en 2025 se cerró una de las puertas que algunos usaban: los préstamos FHA para residentes no permanentes.

    En esta guía explicamos cómo funcionan los préstamos ITIN, qué piden los prestamistas, qué cambió con la FHA, cómo comparar ofertas y qué señales indican que te están ofreciendo un mal negocio.

    Lo esencial

    • Las hipotecas con ITIN son, en general, préstamos “no calificados” (non-QM) que el prestamista mantiene en su cartera.
    • Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos de no ciudadanos solo si el prestamista confirma que la persona está legalmente presente; por eso los préstamos convencionales normalmente no son una opción con solo ITIN.
    • Desde el 25 de mayo de 2025, la FHA ya no asegura préstamos nuevos para residentes no permanentes.
    • Prepárate con: declaraciones de impuestos de varios años, ITIN vigente, historial de crédito o pagos alternativos y un enganche ahorrado.
    • Compara al menos tres ofertas usando la Estimación del Préstamo y desconfía de quien te pida pagos por adelantado o firmas en blanco.

    Qué es una hipoteca con ITIN

    El ITIN es un número que el IRS asigna a personas que deben declarar impuestos pero no pueden obtener un número de Seguro Social. Se solicita con el Formulario W-7. El ITIN es solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar ni cambia tu estatus migratorio. Un ITIN que no se usa en una declaración federal durante tres años consecutivos vence, así que mantenerlo activo es clave.

    Las hipotecas con ITIN las ofrecen sobre todo bancos comunitarios, cooperativas de crédito, instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) y algunos prestamistas especializados. Como no cumplen con los requisitos de las agencias que compran hipotecas (Fannie Mae y Freddie Mac), el prestamista suele quedarse con el préstamo, asume más riesgo y lo compensa con condiciones más exigentes.

    Por qué los préstamos convencionales normalmente no aplican

    La Guía de Venta de Fannie Mae (B2-2-02) indica que compra hipotecas de no ciudadanos que sean residentes permanentes o no permanentes legales, y que el prestamista debe garantizar que el prestatario está legalmente presente en el país. Una persona que solo tiene ITIN normalmente no puede documentarlo, por lo que estos préstamos no suelen ser opción.

    “Non-QM” no significa ilegal

    La regla federal de capacidad de pago (12 CFR 1026.43) obliga a todos los prestamistas a verificar de buena fe que puedes pagar la hipoteca, sea “calificada” o no. Un préstamo non-QM simplemente no cumple con todas las características de una hipoteca calificada (por ejemplo, puede tener ciertos términos o una relación deuda-ingreso más alta), y eso le da al prestamista menos protección legal y a ti, a veces, condiciones menos estandarizadas.

    Qué cambió con la FHA en 2025

    Con la Carta a Prestamistas Hipotecarios 2025-09, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes para préstamos asegurados por la FHA cuando el número de caso se asigna el 25 de mayo de 2025 o después. Los préstamos FHA siguen disponibles para ciudadanos y residentes permanentes legales. Si alguien te ofrece un préstamo FHA sin que tengas estatus de residente permanente, pide explicaciones por escrito y consulta a un consejero.

    Requisitos habituales de los prestamistas ITIN

    Cada prestamista fija sus reglas, pero suelen pedir:

    • ITIN vigente e identificación con foto (por ejemplo, pasaporte o matrícula consular, según el prestamista).
    • Declaraciones de impuestos federales de los últimos uno o dos años, y a veces más.
    • Prueba de ingresos: talones de pago, formularios 1099, estados bancarios si eres independiente.
    • Historial de crédito en las agencias, o crédito alternativo: renta, servicios, teléfono y seguro pagados a tiempo durante 12 meses o más.
    • Enganche ahorrado, normalmente más alto que en un préstamo FHA o convencional, y reservas para algunos meses de pagos.
    • Estabilidad laboral y de residencia.

    Si aún no tienes historial, empieza hoy con una tarjeta asegurada o un préstamo para construir crédito; te explicamos cómo en esta guía.

    Costos y riesgos que debes conocer

    Aspecto Préstamo ITIN (típico) Convencional/FHA (para comparar)
    Tasa de interés Más alta Más baja, según el mercado
    Enganche Más alto Puede ser bajo con FHA o algunos convencionales
    Tipo de tasa A menudo ajustable o con condiciones especiales Fija a 30 años muy común
    Refinanciar después Posible si cambia tu situación Más opciones

    Pregunta siempre: ¿la tasa es fija o ajustable? ¿cuánto puede subir y cuándo? ¿hay penalidad por pagar antes? ¿qué incluye el pago mensual (impuestos y seguro de la propiedad)?

    La Estimación del Préstamo (Loan Estimate) y la Declaración de Cierre son documentos estándar federales para la mayoría de las hipotecas, y la ley de procedimientos de cierre de bienes raíces (Regulación X, 12 CFR parte 1024) regula costos y prácticas del cierre. Úsalos para comparar ofertas línea por línea.

    Cómo prepararte paso a paso

    1. Ordena tus impuestos. Declara cada año con tu ITIN y reporta todos tus ingresos; es la base de tu solicitud.
    2. Construye y revisa tu crédito en AnnualCreditReport.com. Si hay errores, disputa (ver cómo subir tu puntaje).
    3. Ahorra el enganche, los costos de cierre y reservas en una cuenta bancaria. Los prestamistas suelen pedir ver de dónde viene el dinero.
    4. Habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD. Muchos ofrecen asesoría gratuita o de bajo costo en español y conocen prestamistas ITIN locales.
    5. Pide precalificación a por lo menos tres prestamistas (bancos comunitarios, cooperativas, CDFI).
    6. Compara las Estimaciones del Préstamo y elige con base en el costo total, no solo en el pago mensual.
    7. Contrata una inspección de la casa y revisa el seguro de propietario antes de cerrar.

    El portal oficial USA.gov sobre comprar una casa resume los programas de ayuda para compradores y cómo encontrar asesoría.

    Señales de alerta

    • Te piden pagar una “cuota de aprobación” antes de recibir documentos.
    • Te sugieren poner ingresos falsos o usar el número de Seguro Social de otra persona: eso es fraude hipotecario.
    • Te presionan para firmar documentos en blanco o que no entiendes. Tienes derecho a pedir explicaciones y a llevar a alguien de confianza.
    • Te ofrecen “alquiler con opción a compra” o “contrato de tierra” sin escritura a tu nombre ni registro: revisa con un abogado, porque podrías perder lo pagado.
    • Te prometen arreglar tu estatus migratorio con la compra de la casa.

    Más guías en nuestra sección de comprar casa e hipotecas.

    Preguntas frecuentes

    ¿Es legal comprar una casa con ITIN?

    Sí. No hay una ley federal que exija ciudadanía o número de Seguro Social para comprar una propiedad. El reto es el financiamiento, no la compra en sí.

    ¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?

    En general, no. La FHA exige un número de Seguro Social válido y, desde mayo de 2025, ya no acepta residentes no permanentes en casos nuevos.

    ¿Cuánto enganche necesito para una hipoteca ITIN?

    Depende del prestamista y de tu perfil, pero suele ser mayor que en los programas FHA o convencionales de bajo enganche. Pregunta a varios prestamistas y compara.

    ¿Comprar casa afecta mi situación migratoria?

    Comprar una casa no te da ni te quita estatus migratorio. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta a un abogado de inmigración.

    Fuentes

    Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un profesional hipotecario, un consejero de vivienda o un abogado. Informora no recibe comisiones de prestamistas. Consulta nuestro Aviso Legal y Política Editorial.

    Lee también: ITIN: cómo sacarlo paso a paso, Hipoteca FHA: requisitos.