Actualizado: 31 de octubre de 2026 · Revisado por la Redacción Informora · Información general, no asesoría financiera ni legal.
Sí, es posible comprar casa con ITIN en Estados Unidos. La ley federal no exige ser ciudadano ni tener número de Seguro Social para ser dueño de una propiedad, y existen prestamistas que ofrecen hipotecas a personas que declaran impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). Pero estos préstamos funcionan distinto a los tradicionales: suelen pedir un enganche mayor, cobrar tasas más altas y tienen menos protecciones estándar. Y en 2025 se cerró una de las puertas que algunos usaban: los préstamos FHA para residentes no permanentes.
En esta guía explicamos cómo funcionan los préstamos ITIN, qué piden los prestamistas, qué cambió con la FHA, cómo comparar ofertas y qué señales indican que te están ofreciendo un mal negocio.
Lo esencial
- Las hipotecas con ITIN son, en general, préstamos “no calificados” (non-QM) que el prestamista mantiene en su cartera.
- Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos de no ciudadanos solo si el prestamista confirma que la persona está legalmente presente; por eso los préstamos convencionales normalmente no son una opción con solo ITIN.
- Desde el 25 de mayo de 2025, la FHA ya no asegura préstamos nuevos para residentes no permanentes.
- Prepárate con: declaraciones de impuestos de varios años, ITIN vigente, historial de crédito o pagos alternativos y un enganche ahorrado.
- Compara al menos tres ofertas usando la Estimación del Préstamo y desconfía de quien te pida pagos por adelantado o firmas en blanco.
Qué es una hipoteca con ITIN
El ITIN es un número que el IRS asigna a personas que deben declarar impuestos pero no pueden obtener un número de Seguro Social. Se solicita con el Formulario W-7. El ITIN es solo para fines tributarios: no autoriza a trabajar ni cambia tu estatus migratorio. Un ITIN que no se usa en una declaración federal durante tres años consecutivos vence, así que mantenerlo activo es clave.
Las hipotecas con ITIN las ofrecen sobre todo bancos comunitarios, cooperativas de crédito, instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) y algunos prestamistas especializados. Como no cumplen con los requisitos de las agencias que compran hipotecas (Fannie Mae y Freddie Mac), el prestamista suele quedarse con el préstamo, asume más riesgo y lo compensa con condiciones más exigentes.
Por qué los préstamos convencionales normalmente no aplican
La Guía de Venta de Fannie Mae (B2-2-02) indica que compra hipotecas de no ciudadanos que sean residentes permanentes o no permanentes legales, y que el prestamista debe garantizar que el prestatario está legalmente presente en el país. Una persona que solo tiene ITIN normalmente no puede documentarlo, por lo que estos préstamos no suelen ser opción.
“Non-QM” no significa ilegal
La regla federal de capacidad de pago (12 CFR 1026.43) obliga a todos los prestamistas a verificar de buena fe que puedes pagar la hipoteca, sea “calificada” o no. Un préstamo non-QM simplemente no cumple con todas las características de una hipoteca calificada (por ejemplo, puede tener ciertos términos o una relación deuda-ingreso más alta), y eso le da al prestamista menos protección legal y a ti, a veces, condiciones menos estandarizadas.
Qué cambió con la FHA en 2025
Con la Carta a Prestamistas Hipotecarios 2025-09, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) eliminó la elegibilidad de los residentes no permanentes para préstamos asegurados por la FHA cuando el número de caso se asigna el 25 de mayo de 2025 o después. Los préstamos FHA siguen disponibles para ciudadanos y residentes permanentes legales. Si alguien te ofrece un préstamo FHA sin que tengas estatus de residente permanente, pide explicaciones por escrito y consulta a un consejero.
Requisitos habituales de los prestamistas ITIN
Cada prestamista fija sus reglas, pero suelen pedir:
- ITIN vigente e identificación con foto (por ejemplo, pasaporte o matrícula consular, según el prestamista).
- Declaraciones de impuestos federales de los últimos uno o dos años, y a veces más.
- Prueba de ingresos: talones de pago, formularios 1099, estados bancarios si eres independiente.
- Historial de crédito en las agencias, o crédito alternativo: renta, servicios, teléfono y seguro pagados a tiempo durante 12 meses o más.
- Enganche ahorrado, normalmente más alto que en un préstamo FHA o convencional, y reservas para algunos meses de pagos.
- Estabilidad laboral y de residencia.
Si aún no tienes historial, empieza hoy con una tarjeta asegurada o un préstamo para construir crédito; te explicamos cómo en esta guía.
Costos y riesgos que debes conocer
| Aspecto | Préstamo ITIN (típico) | Convencional/FHA (para comparar) |
|---|---|---|
| Tasa de interés | Más alta | Más baja, según el mercado |
| Enganche | Más alto | Puede ser bajo con FHA o algunos convencionales |
| Tipo de tasa | A menudo ajustable o con condiciones especiales | Fija a 30 años muy común |
| Refinanciar después | Posible si cambia tu situación | Más opciones |
Pregunta siempre: ¿la tasa es fija o ajustable? ¿cuánto puede subir y cuándo? ¿hay penalidad por pagar antes? ¿qué incluye el pago mensual (impuestos y seguro de la propiedad)?
La Estimación del Préstamo (Loan Estimate) y la Declaración de Cierre son documentos estándar federales para la mayoría de las hipotecas, y la ley de procedimientos de cierre de bienes raíces (Regulación X, 12 CFR parte 1024) regula costos y prácticas del cierre. Úsalos para comparar ofertas línea por línea.
Cómo prepararte paso a paso
- Ordena tus impuestos. Declara cada año con tu ITIN y reporta todos tus ingresos; es la base de tu solicitud.
- Construye y revisa tu crédito en AnnualCreditReport.com. Si hay errores, disputa (ver cómo subir tu puntaje).
- Ahorra el enganche, los costos de cierre y reservas en una cuenta bancaria. Los prestamistas suelen pedir ver de dónde viene el dinero.
- Habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD. Muchos ofrecen asesoría gratuita o de bajo costo en español y conocen prestamistas ITIN locales.
- Pide precalificación a por lo menos tres prestamistas (bancos comunitarios, cooperativas, CDFI).
- Compara las Estimaciones del Préstamo y elige con base en el costo total, no solo en el pago mensual.
- Contrata una inspección de la casa y revisa el seguro de propietario antes de cerrar.
El portal oficial USA.gov sobre comprar una casa resume los programas de ayuda para compradores y cómo encontrar asesoría.
Señales de alerta
- Te piden pagar una “cuota de aprobación” antes de recibir documentos.
- Te sugieren poner ingresos falsos o usar el número de Seguro Social de otra persona: eso es fraude hipotecario.
- Te presionan para firmar documentos en blanco o que no entiendes. Tienes derecho a pedir explicaciones y a llevar a alguien de confianza.
- Te ofrecen “alquiler con opción a compra” o “contrato de tierra” sin escritura a tu nombre ni registro: revisa con un abogado, porque podrías perder lo pagado.
- Te prometen arreglar tu estatus migratorio con la compra de la casa.
Más guías en nuestra sección de comprar casa e hipotecas.
Preguntas frecuentes
¿Es legal comprar una casa con ITIN?
Sí. No hay una ley federal que exija ciudadanía o número de Seguro Social para comprar una propiedad. El reto es el financiamiento, no la compra en sí.
¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?
En general, no. La FHA exige un número de Seguro Social válido y, desde mayo de 2025, ya no acepta residentes no permanentes en casos nuevos.
¿Cuánto enganche necesito para una hipoteca ITIN?
Depende del prestamista y de tu perfil, pero suele ser mayor que en los programas FHA o convencionales de bajo enganche. Pregunta a varios prestamistas y compara.
¿Comprar casa afecta mi situación migratoria?
Comprar una casa no te da ni te quita estatus migratorio. Si tienes dudas sobre tu caso, consulta a un abogado de inmigración.
Fuentes
- IRS: Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
- IRS: About Form W-7
- Fannie Mae Selling Guide B2-2-02: Non–U.S. Citizen Borrower Eligibility
- eCFR: 12 CFR 1026.43 — Ability to repay / Qualified mortgage
- USA.gov: Buying a home
- HUD: Mortgagee Letter 2025-09 (PDF)
Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un profesional hipotecario, un consejero de vivienda o un abogado. Informora no recibe comisiones de prestamistas. Consulta nuestro Aviso Legal y Política Editorial.