Actualizado: 1 de noviembre de 2026 · Revisado por la Redacción Informora · Información general, no asesoría financiera ni legal.
La hipoteca FHA es uno de los caminos más usados para comprar la primera casa en Estados Unidos. La asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), y por eso los prestamistas aceptan pagos iniciales más bajos y puntajes de crédito menores que en un préstamo convencional. A cambio, pagas un seguro hipotecario y debes cumplir reglas específicas sobre la casa, tus ingresos y tu residencia.
Aquí repasamos los requisitos de la hipoteca FHA en 2026: puntaje y pago inicial, límites de préstamo, seguro hipotecario, documentos, y el cambio de 2025 que dejó fuera a los residentes no permanentes.
Lo esencial
- Con puntaje de 580 o más, el pago inicial mínimo es del 3.5 %; con 500 a 579, del 10 %. Muchos prestamistas exigen más que ese mínimo.
- En 2026 el límite de préstamo para una casa de una unidad va de $541,287 en zonas de costo bajo a $1,249,125 en zonas de costo alto.
- Pagas un seguro hipotecario inicial (normalmente 1.75 % del préstamo) y uno anual dentro de la mensualidad.
- La casa debe ser tu vivienda principal y pasar una tasación FHA.
- Desde el 25 de mayo de 2025, los residentes no permanentes ya no califican para nuevos préstamos FHA.
Qué es una hipoteca FHA
La FHA no presta dinero directamente. Un banco, cooperativa o compañía hipotecaria aprobada por la FHA te da el préstamo, y la FHA lo asegura: si dejas de pagar, el seguro cubre parte de la pérdida del prestamista. Ese respaldo permite condiciones más flexibles. Las reglas básicas del programa de vivienda unifamiliar están en el 24 CFR parte 203.
USAGov resume este y otros programas en su guía de programas del Gobierno para comprar vivienda.
Puntaje de crédito y pago inicial
Los mínimos de la FHA, establecidos en 2010 y publicados en el Registro Federal, son:
- 580 o más: financiamiento de hasta el 96.5 % del valor, es decir, un pago inicial mínimo del 3.5 %.
- 500 a 579: financiamiento de hasta el 90 %, o sea, un pago inicial mínimo del 10 %.
- Menos de 500: no califica para una hipoteca FHA.
En la práctica, muchos prestamistas ponen sus propios mínimos, a menudo de 580 a 620 o más. Si tu puntaje está en el límite, mejorarlo unos meses antes puede abrirte mejores tasas; revisa cómo subir tu puntaje de crédito.
El pago inicial puede venir de tus ahorros o de un regalo de un familiar, un empleador o un programa de ayuda aprobado, siempre que esté documentado con una carta de regalo y rastros bancarios. También puedes combinar la FHA con programas estatales o locales de ayuda para el pago inicial.
Límites de préstamo FHA 2026
La FHA fija cada año un máximo que puede asegurar según el condado. Para préstamos con número de caso asignado desde el 1 de enero de 2026, el límite para una vivienda de una unidad es:
- Mínimo nacional (zonas de costo bajo): $541,287.
- Máximo nacional (zonas de costo alto): $1,249,125.
Los límites son mayores para propiedades de dos a cuatro unidades y en Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes. Busca el de tu condado en la herramienta de límites de HUD o pregúntale a tu prestamista.
El seguro hipotecario (MIP)
Todas las hipotecas FHA pagan dos primas de seguro:
- Prima inicial (UFMIP): normalmente el 1.75 % del préstamo. Casi siempre se suma al préstamo en lugar de pagarse al cierre.
- Prima anual: se divide en 12 y se incluye en tu mensualidad. Para la mayoría de los préstamos a 30 años con pago inicial mínimo, HUD la redujo en 2023 a 0.55 % anual; varía según el plazo, el monto y el pago inicial.
Si das menos del 10 % de pago inicial, la prima anual suele durar toda la vida del préstamo; con 10 % o más, por lo general se cancela tras 11 años. Muchas familias refinancian después a un préstamo convencional para quitarla, cuando tienen suficiente plusvalía.
Requisitos de residencia
Este es el cambio más importante para la comunidad inmigrante. HUD eliminó la categoría de residente no permanente para préstamos con número de caso asignado a partir del 25 de mayo de 2025. Desde esa fecha califican:
- Ciudadanos estadounidenses.
- Residentes permanentes legales (con green card).
- Ciudadanos de Micronesia, Islas Marshall y Palaos, bajo los acuerdos de libre asociación.
Personas con visas de trabajo, DACA, TPS u otros permisos temporales ya no pueden obtener un nuevo préstamo FHA. Tampoco se aceptan préstamos FHA con ITIN. Si estás en esa situación, existen alternativas privadas; las explicamos en comprar casa con ITIN.
Ingresos, deudas y la propiedad
- Ingresos estables: el prestamista revisará tu historial de empleo, normalmente de los últimos dos años, con talones de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos. Si trabajas por tu cuenta, prepárate para mostrar más documentación.
- Relación deuda-ingreso: compara tus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, con tu ingreso bruto. La FHA permite proporciones más altas que muchos préstamos convencionales, sobre todo con buen crédito o ahorros.
- Vivienda principal: debes mudarte a la casa, normalmente dentro de los 60 días posteriores al cierre, y vivir en ella. Puedes comprar de una a cuatro unidades si vives en una.
- Tasación FHA: un tasador aprobado revisa que la casa valga el precio y cumpla normas mínimas de seguridad y habitabilidad.
- Concesiones del vendedor: el vendedor puede pagar parte de tus costos de cierre, hasta un límite.
Cómo solicitarla paso a paso
- Revisa tu crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corrige errores.
- Calcula tu presupuesto: mensualidad con impuestos, seguro de hogar y MIP, no solo el precio.
- Toma un curso o consejería de compradores con una agencia aprobada por HUD; muchas atienden en español y algunos programas de ayuda lo exigen.
- Compara al menos tres prestamistas aprobados por la FHA: tasa, puntos y costos de cierre.
- Obtén una preaprobación antes de buscar casa.
- Haz una oferta, programa la inspección y la tasación, y revisa con calma los documentos de cierre.
Cuando tengas la casa, compara también el seguro de auto y de hogar juntos: muchas aseguradoras dan descuento por combinar pólizas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el puntaje mínimo para una hipoteca FHA?
La FHA permite desde 500 con 10 % de pago inicial y desde 580 con 3.5 %. Cada prestamista puede exigir un puntaje más alto.
¿Puedo sacar una hipoteca FHA con DACA o permiso de trabajo?
No para préstamos nuevos con número de caso asignado desde el 25 de mayo de 2025. Hoy la FHA solo acepta ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de ciertos países con acuerdos de libre asociación.
¿Puedo quitar el seguro hipotecario FHA?
Si diste 10 % o más de pago inicial, la prima anual suele terminar a los 11 años. Con menos, dura todo el préstamo y la forma habitual de quitarla es refinanciar a un préstamo convencional.
¿Puedo usar una hipoteca FHA para una casa de inversión?
No. Debe ser tu vivienda principal, aunque puedes comprar un dúplex o hasta cuatro unidades si vives en una de ellas.
Fuentes
- eCFR: 24 CFR Part 203 (Single Family Mortgage Insurance)
- Federal Register: FHA New Loan-to-Value and Credit Score Requirements (2010)
- USAGov en Español: Programas del Gobierno para comprar vivienda
- AnnualCreditReport.com
Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un prestamista, consejero de vivienda aprobado por HUD o abogado. Consulta nuestro Aviso Legal y Política Editorial.






